现场丨夏亦丰：未来代建行业将迎来上市潮，代建领域上市标的也会越来越多

　　8月8日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。本次论坛系列活动主题设置为“突围大变局”，邀请了住宅开发、金融资管、商业、物业、产业、物流、数字科技、租赁、文旅、大健康及养老、联合办公、代建及城市更新等多元业态的行业精英，一起思想碰撞，群策群智。

　　

　　会上，中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰发表了《代建新航道，迎来新机遇》的主题演讲。

　　

　　夏亦丰表示，代建行业作为轻资产有三个新的特征：一是高盈利，二是低杠杆，三是现金转化率比较高。

　　

　　首先盈利来看，2020年代建行业整体行业收入不到100亿，利润是24亿。和开发行业的利润率相比，代建的利润率水平是很高的，尤其是现在开发行业的利润已经是亏损的，但代建行业的利润率还是保持了比较好的水平。

　　

　　再看负债情况，代建龙头绿管的资产负债率是低于40%，但开发重资产行业的负债特别高，所以整体和房地产开发相比，代建还是属于低杠杆的运营模式。

　　

　　最后就是现金转化率比较高，代建行业的经营性现金流净额和它的归母净利润几乎是匹配的，但是房地产开发板块的这两个指标是大幅的错配。

　　

　　夏亦丰指出，代建行业整体规模还在不断加速，当前的渗透率还比较低。2022年代建的新增规模也就是新签面积，大概是1.1亿平方米，跟商品房的销售相比(去年是负增长24%)，代建的新签增加了11%。在商品房销售大幅下滑的过程中，代建行业的增速还是维持了正增长。渗透率主要是用当年新增签约的代建面积去除商品房销售的面积，目前来看大概是在10%以内的。欧美的代建模式基本上可以达到20%到30%。如果说我国代建行业空间按照25%来算，目前还有3倍增长空间。

　　

　　再看代建行业的集中度情况。代建行业集中度非常高，核心是因为涉及到的企业数量还不是特别多，跟开发商相比肯定是数量更少一些。CR5和CR10的代建市场份额在2019年的时候CR5大概是50%，CR10在70%。代建行业的第一名是开发行业第一名的4.5倍，前5名是开发行业的3.6倍，整体集中度非常高。同时，代建行业Top1的市占率也是连续7年都超过两成。

　　

　　当前的竞争格局是什么样子的呢？夏亦丰表示，2023年上半年中国代建企业新签规模的排行榜中，绿城管理以非常高的数字排在第一名。除此之外，政府代建的前景也比较广阔。目前，行业里的后起之秀还是以开发商为主分拆出来的代建公司，越来越多的企业在2020年之后进入到代建行业。

　　

　　夏亦丰认为，房企转型入局代建行业，龙头优势还是比较明显，可以达到1+1>2的效果。首先，品牌房企有一些成本的优势，包括集采和开发成本。第二是品牌优势，目前市面上的开发商，相对来说品牌影响力好于一些完全没有品牌的纯代建公司。第三是产品优势，产品线也是十分丰富。最后是信任优势，除了纯轻资产的信任优势之外，也有代建公司提供一些授信的业务，可以把自己的融资优势运用到代建的业务中。

　　

　　目前涉及到代建行业并且发展比较好的房企主要分为两类，一类是成熟型的代建企业，除了绿管之外，中原、金地、华润这些都是在代建行业里面非常成熟的企业。第二类是成长性的代建企业。比如朗诗绿色管理，之前它叫朗诗地产，现在转型做更多的代建业务，并且以绿色代建为主。除此之外，旭辉和龙湖等企业都在做代建的业务。

　　

　　夏亦丰认为，未来的竞争格局会迎来更多的上市潮，就像之前的物管分拆上市一样，未来代建领域上市的标的也会越来越多。

　　

　　行业未来的规模空间有多大？夏亦丰给出的直接结论是，预期未来三年均值规模是在1.7亿平方米，2023年的规模比较高，会在1.8亿平方米。收入规模方面，未来3年均值在336亿。

　　

　　对于当前的房地产市场，夏亦丰分析认为，从未来的政策角度说，需求端的政策其实是短期的，迫在眉睫的，供给端的政策还是未来3年整体长期的趋势。

　　

　　在中银证券之前发布的报告中测算，到2030年，每一年的销售平均是会降到10亿平方米以下，这里面60%是来自改善，40%是来自刚需。如果说需求端政策急剧走差，或者说市场预期非常差，可能改善性的60%就会有大幅的下滑，在此基础上可能远远低于10亿平方米。

　　

　　夏亦丰最后表示，短期政策上，中央政治局会议之后，各部委、各地方政府对需求端政策的表态，还是给了大家一定的信心，比较超预期的。接下来要关注的核心还是政策的落地，如果说政策能在相对较短的时间里面快速落地，对于市场的提振效果会更好，同时会使得预期更加平稳过渡。